Фактор фонда возмещения при оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Сбербанк Оценка недвижимости: особенности и важные моменты

Если Вы не смогли найти ответ на Ваш вопрос на страницах - просто задайте его.
Это быстро и абсолютно бесплатно!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Таранец Экономика и оценка недвижимости Конспект лекций. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. ЧД I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Новейшие информационные технологии. ГЛАВА

Существует несколько методов определения последнего: Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, то есть теряющей стоимость части активов. Ставка дохода на капитал строится на базе: Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Фактор фонда возмещения

В процессе оценочной деятельности при использовании доходного подхода важно располагать данными о ценности стоимости денег во времени.

Так, любой оцениваемый проект связан с инвестициями, при этом от момента вложения денег до момента получения результатов протекает определенное время, также, принимая решение об инвестировании денег в анализируемый проект, необходимо учитывать инфляцию, риск и неопределенность, возможность альтернативного использования денег.

Таким образом, одна и та же денежная сумма имеет разную стоимость во времени по отношению к текущему моменту. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций денег, шести функций сложного процента [12]:. Теория и практика использования указанных функций денег, сложного процента базируется на ряде допущений:. Данная функция позволяет определить будущую стоимость имеющейся денежной суммы, исходя их предполагаемой ставки периодичности дохода, срока накопления и начисления процентов. Накопленная сумма единицы — базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и известной сумме в будущем.

Таким образом, сложный процент предполагает начисление процентов не только на основную сумму вклада, но и на соответствующую сумму начисления процента. Это возможно только в случае реинвестирования начисленных процентов, т. Техника простого процента предполагает арифметическую зависимость между суммой вклада, процентной ставкой и периодом хранения денег на депозите. Следовательно, простой процент начисления предполагается только один раз в конце срока депозитного договора.

Иногда при расчетах приходится сталкиваться с задачей определения количества периодов начисления, по истечении которых первоначально депонированная сумма увеличивается вдвое. Срабатывает правило и в обратном порядке для определения ставки дохода, при которой депонированная сумма удвоится. Приведенные расчеты основывались на том предположении, что начисление процентов происходит один раз в год.

Однако аккумулирование может происходить не только раз в год, но и чаще, например раз в квартал, раз в месяц и т. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:. Текущая стоимость реверсии. Текущая стоимость единицы реверсии дает возможность определить настоящую текущую, приведенную стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки.

Это процесс, полностью обратный начислению сложного процента, который называется дисконтированием. Текущая стоимость аннуитета. Аннуитет — это денежный поток, в котором все суммы равновелики и возникают через одинаковые промежутки времени. Следовательно, аннуитет — это денежный поток, представленный одинаковыми суммами. Аннуитетом могут быть как платежи исходящий денежный поток , так и поступления входящий денежный поток. Аннуитет, возникающий в конце периода, называется обычным.

При расчете можно определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем поступление заданных равновеликих поступлений при известном числе периодов и процентной ставки.

Однако на практике возможна ситуация, когда первый платеж произойдет одновременно с начальным поступлением. В последующем аннуитеты будут возникать через равные интервалы.

Такой аннуитет называется авансовым, или причитающимся. Для того чтобы определить текущую стоимость авансового аннуитета, необходимо проследить движение денежного потока. Поскольку первый аннуитет по времени совпадает с депонированием основного вклада, его не следует дисконтировать. Все последующие аннуитеты дисконтируются в обычном порядке, однако период дисконтирования всегда будет на единицу меньше.

Следовательно, фактор авансового аннуитета соответствует фактору обычного аннуитета для предыдущего периода, к которому добавлена единица. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости связана с возможной дифференциацией ставок дисконта в зависимости от уровня риска тех или иных операций с недвижимостью. Учет этих различий требует от аналитика применения соответствующих ставок дисконта.

Взнос на амортизацию единицы. Временная оценка денежных потоков может поставить перед аналитиком проблему определения величины самого аннуитета при заданном количестве взносов, процентной ставке и периоде. Если текущая стоимость аннуитета — это произведение аннуитета и фактора текущей стоимости аннуитета, то определение величины аннуитета при помощи фактора текущей стоимости аннуитета возможно определить по формуле.

Аннуитет по определению может быть как поступлением, так и платежом по отношению к инвестору, поэтому данная функция может использоваться при необходимости расчета величины равновеликого взноса в погашении кредита при заданных числе взносов и процентной ставке. Накопление рост единицы за период. Накопление рост единицы за период позволяет определить будущую стоимость аннуитета или будущую стоимость периодично равновеликих взносов при заданных величине аннуитета, процентной ставке и периоде.

Фактор фонда возмещения. Главным условием, обеспечивающим математическую взаимосвязь между функциями, является предположение, что начисленный процент не снимается с депозитного счета и капитализируется.

Взаимосвязь функций представлена в табл. Использование таблиц шести функций денежных единиц требует четкого понимания экономической сущности функции [9, 19]. При решении различных задач, возникающих в процессе оценки, аналитик должен обратить внимание на следующие моменты:.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ, как и оцениваемый объект.

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Дата добавления: ; Просмотров: ; Нарушение авторских прав? Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да Нет. Формирование правил определения суммарных оценок на основе оценок отдельных экспертов ВВП как сумма валовой добавленной стоимости ВВП как сумма компонентов конечного использования Внешнее сопротивление R есть сумма двух сопротивлений Вопрос 2.

Наращенная сумма постоянной ренты постнумерандо: годовая рента, начисление процентов m раз в году, непрерывное начисление процентов Двоичные сумматоры. Как распределяется суммарный подогрев между ступенями? Как определяется оптимальная температура питательной воды парогенератора?

Многоразрядный сумматор. Главная Случайная страница Контакты. Рассмотрим подробнее шесть функций денежной единицы. Отключите adBlock! Накопленная сумма единицы Накопление единицы за период Текущая стоимость аннуитета.

Функции сложного процента

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода ЧОД в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора. Потенциальный валовой доход ПВД — доход, который можно.

Презентация: 1 Тема № 3. Основные подходы к оценке недвижимости. Занятие 1-2-3

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Метод капитализации доходов

Акт учета действий субъектов права, направленные на установление, изменение или прекращение его прав на объект недвижимости — это государственная регистрация:. Вероятная цена, по которой бизнес может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства — это:. Вправе ли граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, распоряжаться этими земельными участками:. Высокая вероятность достижения результатов государством, отличных от поставленных, связана с:. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком не подлежат государственной регистрации, заключенные на срок:. Допускается ли объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом:. Допускается ли объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования. Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу — это:. Закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц — это:. К мультипликаторам при использовании сравнительного подхода к оценке можно отнести выберите 2 ответа :.

Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход

Финансовый консультант в торговой организации. Разбираюсь в кредитах, работе с банками, фанат личной эффективности. Хобби — финхакинг, нахожу способы сэкономить или заработать на ровном месте. При совершении операций на финансовых рынках очень часто возникают неустойки с ценами потому что неправильно проводится учет капитализации. Неверные показатели получаются из-за того, что для итогового коэффициента капитализации используется несколько значений, которые рассчитываются отдельными формулами.

Для оценки недвижимости земли и зданий, сооружений возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков.

Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода периодический депозит для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил 1 долларов Данный фактор принимает во внимание процент, получаемый по депозитам. Например, для того чтобы через четыре года получить 1 долларов при нулевом проценте, в конце каждого года необходимо депонировать 25 центов. Предположим, что студентка хочет скопить за четыре года долларов, депонируя по окончании каждого года равные суммы. Часто в тех случаях, когда вплоть до истечения срока долгового обязательства кредитору выплачивается только процент, заемщики для погашения основной суммы кредита создают специальные фонды возмещения.

2. Оценка недвижимости

Ставка капитализации — коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход будет неизменным на протяжении определенного периода в будущем. Ставка дисконта — коэффициент, который применяется для определения текущей стоимости объекта исходя из денежных потоков, которые прогнозируются не будущем, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возмещения в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием. Ставка дисконта базируется на рыночной ставке процента до вычета налога , используемой в операциях с аналогичными активами. Ставка дисконтирования discount rate — ставка отдачи, используемая для преобразования денежной суммы, подлежащей получению или выплате в будущем, в приведенную стоимость. Теоретически она должна отражать альтернативные издержки привлечения капитала затраты на капитал , то есть ставку отдачи, которую капитал может принести, если будет вложен в другие варианты использования с сопоставимым уровнем риска. В ставке дисконтирования учитываются только те риски, которые не учтены в денежных потоках.

Оценка недвижимости

В процессе оценочной деятельности при использовании доходного подхода важно располагать данными о ценности стоимости денег во времени. Так, любой оцениваемый проект связан с инвестициями, при этом от момента вложения денег до момента получения результатов протекает определенное время, также, принимая решение об инвестировании денег в анализируемый проект, необходимо учитывать инфляцию, риск и неопределенность, возможность альтернативного использования денег. Таким образом, одна и та же денежная сумма имеет разную стоимость во времени по отношению к текущему моменту.

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Используется следующая формула:. В терминах оценки недвижимости и инвестиций коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложенной суммы, в то время как в финансовых и экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции. Возмещение капитала необязательно в тех случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиций в недвижимость, будет равновеликим на протяжении неограниченного периода времени или когда прогнозируются равновеликие поступления дохода и ожидается, что капитальная стоимость актива останется неизменной. При этом коэффициент капитализации равен ставке процента или дисконта.

Оценка производственно-имущественного потенциала всегда подчинена определенной цели, решению какого-либо конкретного задания. Оценщик должен хорошо знать это задание, ради которого осуществляется оценка, чтобы правильно выбрать нужный методический инструментарий. Потребности в оценке стоимости всего имущественного комплекса предприятия возникают и случаях: купли- продаже акций предприятия на рынке ценных бумаг; купли —продажи частицы в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью; продажи предприятия полностью на аукционе или конкурсе при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия; передачи всего предприятия в аренду; реорганизации или ликвидации предприятия; осуществление инвестиционного проекта предприятия; получение кредита под заведение всего имущества предприятия. Структурная схема формирования стоимости производственно-имущественного комплекса предприятия и его составных элементов. Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия осуществляется с целью: продаже какой-либо части недвижимости предприятия; получение кредита под заведение какой-либо части недвижимости предприятия; страхование недвижимого имущества предприятия; определение базы налогообложения для начисления налога на имущество; переоценки основных средств; оформления любой части недвижимости предприятия как взноса в уставный капитал другого вновь создаваемого предприятия; оценки стоимости недвижимого имущества предприятия при разработке бизнес — плану по реализации какого-либо инвестиционного проекта; оценки стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода. Оценка стоимости машин и оборудования проводится при: продаже некоторых машин, единиц оборудования, приборов, и остаткив; оформлении заведения под часть движимого имущества для получения кредита; страховании движимого имущества предприятия; передачи машин и оборудование в оперативную аренду; организации лизинга машин и оборудования; определении базы налогообложения для основных средств при начислении налога на имущество; оформлении каких-либо машин и агрегатов объединения как вклад в уставный капитал другого предприятия; при разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта; промежуточном этапе в общей оценке стоимости предприятия.

Основные подходы к оценке недвижимости. Занятие лекция. Учебные вопросы: 1. Основы финансовой математики в оценке недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости. Сравнительный подход к оценке недвижимо-сти. Общие понятия, применяемые в финансовых вычислениях. Основной принцип, лежащий в основе оценки доходной недвижимости: деньги со временем меняют свою стоимость.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 7
  1. tailuli

    Талантливо...

  2. turnpaca83

    Извините, что я Вас прерываю, есть предложение пойти по другому пути.

  3. Ирина

    Качает!

  4. Галина

    В этом что-то есть. Я согласен с Вами, спасибо за объяснение. Как всегда все гениальное просто.

  5. Розина

    Полностью разделяю Ваше мнение. В этом что-то есть и идея хорошая, поддерживаю.

  6. Калерия

    Сегодня я много читал на эту тему.

  7. Николай

    Получится хороший результат

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных